O que sabemos, o que estimamos e como cada número chega à tela.

A regra de ouro

Toda tela do portal separa duas coisas: o que a fonte publicou — mínimo, praça, data, cláusula do edital — e o que o modelo inferiu — valor de mercado, custo de reforma, prazo, lucro. O segundo grupo aparece sempre com sublinhado pontilhado, uma régua de confiança de 0 a 100% e, quando o valor vem de outros imóveis e não deste, com um ~ na frente. Nenhuma estimativa se apresenta como fato, e nenhum parâmetro é ajustado para o resultado ficar mais bonito: se os números ficaram ruins, ou os custos estão errados ou o negócio é ruim mesmo.

1. De onde vem o valor de mercado

O valor de mercado é a âncora de toda a conta — e o dado mais difícil de obter para um imóvel que ainda nem foi vendido. O modelo tenta as fontes nesta ordem e para na primeira que existe. Cada uma carrega uma confiança fixa, calibrada contra dado real, que multiplica o score e aparece na régua.

Quando nenhuma delas existe, o imóvel fica sem base — e o portal diz isso em vez de inventar um número. O guia sobre "sem base" explica o que isso significa e quantos imóveis estão nessa situação.

Por que não existe um multiplicador estável de venal para mercado

O fator 1,54 sempre foi o parâmetro mais sensível do modelo. Quando apareceu uma amostra própria — 64.093 transações de ITBI de Mogi das Cruzes, de 2016 a 2024, com o valor venal ao lado — a razão transação ÷ venal deu mediana 2,10, com p10 em 0,99 e p90 em 5,18. Não é que 1,54 esteja errado por 36%: é que um número só não descreve isso. Trocá-lo por 2,10 seria ajustar o parâmetro para o resultado ficar melhor, com dado de um município para o estado inteiro. A consequência foi sobre a confiança, não sobre o fator.

A guarda de área

Nos métodos por m², a área é multiplicador: errá-la por 10× erra o valor por 10×. O modelo recusa dois sinais de que a "área construída" é na verdade a do terreno — ser idêntica à área total num imóvel que não é terreno, e o título declarar metragem que o campo contradiz em mais de 3× — e aplica um teto de plausibilidade por tipo, calibrado no p99 do próprio catálogo. Na dúvida, o imóvel fica sem estimativa: melhor "sem base" do que um valor dez vezes maior no topo do ranking.

2. A cascata de custos

O desconto anunciado não é lucro. Do lance até o dinheiro voltar, o modelo desconta, nesta ordem, com premissas de São Paulo capital que qualquer usuário pode auditar na ficha do imóvel:

1. Aquisição — comissão do leiloeiro (5%), ITBI (3%), escritura e registro (1,5%), honorários (1%) e as dívidas que o edital atribui ao arrematante.
2. Posse e reforma — desocupação (custo e meses, conforme o imóvel esteja ocupado), reforma por m² construído (por tipo; terreno não tem obra) e o carrego de condomínio e IPTU durante o ciclo.
3. Saída — deságio para vender rápido (5%), corretagem (6%) e imposto sobre o ganho de capital (15%).

O que sobra é o resultado; dividido pelo total investido e anualizado pelo prazo do ciclo, vira o retorno. Um caso real do catálogo: num terreno em Porto Feliz, a mesma conta deu −R$ 162 mil na 1ª praça e +R$ 148 mil na 2ª — o mesmo imóvel, as mesmas premissas, outro lance. A calculadora pública roda essa cascata sobre os números que você informar; o guia do custo real a explica linha a linha.

3. O score

O score é um ranking interno, de 0 a 100, feito para ordenar milhares de lotes na mesma régua — não uma recomendação. Ele parte do retorno anualizado (35% ao ano é "muito bom" num flip; 7% num aluguel, porque a alternativa é a renda fixa), é multiplicado pela confiança da estimativa de mercado e perde pontos por risco: ocupação, ônus na matrícula (indisponibilidade custa 25 pontos; hipoteca, 6), fração ideal, prazo. A ficha mostra cada regra e quanto ela custou naquele imóvel.

Existem dois zeros, e significam coisas opostas: o negócio que não fecha (retorno nulo ou negativo) e o negócio que fecha mas cujas penalidades de risco levaram o saldo ao piso. O portal distingue os dois. Score alto construído sobre um chute aparece apagado na tela — é a confiança entrando como saturação.

4. A praça que vale

Um leilão tem uma, duas ou três praças, e o mínimo despenca entre elas. O modelo de dados guarda cada praça separadamente, e toda tela usa a mesma regra para decidir qual está valendo: a primeira ainda não encerrada com mínimo publicado. Praça vence com o tempo, sem reimportação — o ponteiro acompanha na hora; a análise gravada, não, e por isso o portal mostra "praça virou" em vez de exibir o lucro de uma praça ao lado do preço de outra. Detalhes no guia sobre primeira e segunda praça.

5. O que os agentes leem — e o que o código confere

Edital e matrícula são lidos por modelo de linguagem, mas nada que ele afirma entra numa tela sem um trecho literal do documento, e o código procura esse trecho antes de a linha valer. Citação que não confere não some: fica gravada como bloqueada, porque a taxa de alucinação por campo é o alarme. Transcrição (o que o documento diz) não leva régua de confiança; estimativa (quanto vale) leva. Quem paga cada dívida é lido por natureza — IPTU, dívida ativa e condomínio separados — porque o mesmo edital diz coisas diferentes sobre cada um; o guia de dívidas mostra a exceção que uma regra genérica erra.

6. De onde vêm os dados

Cada lote vem direto de quem conduz ou publica a venda — bancos, leiloeiros oficiais e plataformas — sem agregador no meio, para preservar a procedência de cada praça e mínimo. A fonte, o link oficial, o status e a data da última coleta ficam visíveis em toda ficha e nunca entram no paywall.

Guias

Cada guia pega uma parte desta metodologia e mostra o que ela muda numa decisão concreta.