Quem paga o IPTU e o condomínio atrasados?

Três dívidas, três regras

Uma regra genérica erra porque o direito não é genérico:

• Tributos (IPTU e dívida ativa). Em leilão judicial, o Código Tributário Nacional (art. 130, parágrafo único) diz que o crédito tributário sub-roga no preço: a dívida é paga com o dinheiro da arrematação, e o arrematante recebe o imóvel livre dela. Muitos editais repetem isso; outros atribuem os débitos ao arrematante expressamente — e aí vale o edital.
• Condomínio. É obrigação propter rem: acompanha o imóvel, não a pessoa. Em regra o arrematante responde pelo condomínio em aberto, salvo se o edital disser o contrário ou se o juízo determinar a sub-rogação no preço.
• Total tributário declarado. Alguns editais informam um valor consolidado de débitos tributários. Quando existe, ele é o número — e IPTU e dívida ativa aparecem como parcelas dele, sem somar duas vezes.

A exceção que a leitura simples perde

Uma cláusula comum diz: "Eventuais débitos correrão por conta do arrematante, com exceção do previsto no artigo 130, parágrafo único, do CTN". Um leitor apressado — ou um parser de regra — lê "arrematante" e para. A exceção é justamente a que tira o tributo do comprador. Quando o Scan media só a primeira metade da frase, 18 lotes cobravam R$ 448.624 de tributo do arrematante possivelmente sem dever: o erro empurra para o pessimismo, faz o imóvel parecer pior do que é, e um bom negócio some do ranking.

Por isso o agente que lê o edital pede a cláusula e a ressalva em campos separados: o campo próprio é o que o força a procurá-la. A resposta é gravada por natureza — responsabilidade pelo IPTU, pela dívida ativa, pelo condomínio e pelo total tributário — e o regime tributário é um só: resposta sobre qualquer um dos tributos governa os outros.

O que entra na conta, e o que fica só na tela

O valor de cada dívida vem do texto do edital, copiado — ali padrão não erra. Quem paga vem da leitura da cláusula. Na cascata de custos, só entra o que é do arrematante; o resto continua visível no descritivo, com a cláusula, marcado como não cobrado. A soma do descritivo é a mesma que entra na conta, por obrigação: se as duas divergirem, uma está errada.

Na barra de custos, a dívida ganha fatia própria, em óxido — o matiz que o portal usa para risco —, e não fica somada aos custos de aquisição. Comissão, ITBI e registro são percentuais previsíveis e iguais para todo lote; dívida é um passivo que varia de R$ 4 mil a R$ 4 milhões entre dois lotes vizinhos e que pode não ser sua.

O que conferir antes do lance

• A cláusula de débitos do edital inteira — inclusive a segunda metade da frase.
• Se o leilão é judicial ou extrajudicial: a sub-rogação do art. 130 é do processo judicial.
• Certidão negativa de débitos de IPTU e a planilha do condomínio, atualizadas na data do leilão.
• Débitos de condomínio vencidos depois da arrematação são sempre do novo dono.