Por que o mesmo imóvel custa metade na praça seguinte?

O que é uma praça

Praça é cada rodada de lances de um leilão. Na primeira, o mínimo costuma ser o valor de avaliação do imóvel — o número que o vendedor ou o perito publicou. Se ninguém arremata, o edital abre a segunda, com um mínimo bem menor: em leilão judicial, a lei permite descer até 50% da avaliação; em leilão extrajudicial (bancos, alienação fiduciária), a segunda praça cobra em regra o saldo da dívida mais despesas, que pode ficar muito abaixo do valor do imóvel. Alguns leiloeiros ainda abrem uma terceira.

É por isso que o Scan guarda cada praça separadamente, com data e mínimo próprios, em vez de um valor só por lote. Um catálogo que registra "o preço do imóvel" perde justamente a informação de que praça é aquela — e é essa a informação que decide o negócio.

Quanto cai

Duas medidas, que não são a mesma coisa. Medido no catálogo do Scan: 38% dos lotes (5.138) têm duas ou mais praças, e nos 1.619 lotes cuja praça virou nos últimos 30 dias a queda média do mínimo foi de 37,7%. Observado em casos concretos: quedas de 50% a 65% aparecem com frequência — um hotel-spa saiu de R$ 12,3 milhões na 1ª praça para R$ 4,3 milhões na 2ª, 65% de queda no mínimo do mesmo imóvel. Isso é o extremo da distribuição, não a média, e a faixa é larga demais para virar regra num lote específico.

O efeito na conta é maior do que a queda no preço, porque os custos de aquisição são percentuais do lance e o valor de mercado não muda. Num terreno em Porto Feliz, a mesma análise — mesmo valor de mercado, mesmas premissas — deu −R$ 162 mil na 1ª praça e +R$ 148 mil na 2ª. O que mudou foi só o lance.

Como o Scan decide qual praça vale

Toda tela do portal — listagem, mapa, ficha — usa a mesma regra: a praça acionável é a primeira ainda não encerrada com mínimo publicado, ou seja, a próxima em que dá para arrematar. Se todas já passaram, vale a última, que foi o menor mínimo que o lote chegou a ter. Praça vence com o tempo, sem depender de nova coleta: no instante em que a 1ª expira, o portal passa a mostrar o mínimo da 2ª.

Nem toda fonte publica a data de encerramento — algumas só dão a abertura. Por isso a regra considera a praça vencida quando o encerramento ou a abertura já passou. Antes dessa correção, 226 imóveis eram exibidos e calculados pelo mínimo da 1ª praça, em média 40% acima do valor que ainda valia.

Praça futura sem mínimo publicado

Muitas fontes anunciam a data da 2ª praça antes do valor. O Scan não estima esse mínimo por regra de bolso — seria suposição vestida de dado. A ficha mostra a praça com a data e sem valor, e a simulação deixa você informar o lance que supõe: os atalhos de −40%, −50% e −60% preenchem o campo, não decidem por você, porque a faixa medida é larga demais para virar regra num lote específico.

Esperar ou dar o lance agora?

A pergunta tem duas metades — vale a pena agora, e vale a pena esperar — e a ficha responde as duas: o cenário de revenda vem em abas, uma por praça, com o resultado calculado para cada mínimo e um ponto colorido que dá o sinal antes do clique. O que a conta não sabe é se alguém arremata na primeira. Isso é risco seu; o que o portal faz é deixar as duas contas lado a lado, com o mesmo valor de mercado e as mesmas premissas, para a diferença entre elas ser só o lance.

Para acompanhar o que mudou, a página de novidades lista os lotes cuja praça virou e quanto o mínimo caiu — a queda é aritmética sobre o calendário do edital, então vale para trás, sem depender de histórico.