Quanto custa arrematar, além do lance?

A cascata, linha a linha

O modelo do Scan trata a arrematação como um ciclo: sai dinheiro na compra, sai mais durante a posse e a obra, e volta na venda. As premissas abaixo são as de São Paulo capital e podem ser ajustadas por imóvel na ficha; onde o edital informa a comissão, ela substitui a praxe.

1. Aquisição — percentuais do lance

• Comissão do leiloeiro: 5% do lance, praxe de mercado. É paga à parte, fora do preço.
• ITBI: 3% em São Paulo capital, sobre o maior entre o lance e o valor venal de referência.
• Escritura e registro: carta de arrematação e registro no cartório de imóveis, ~1,5%.
• Honorários: due diligence e acompanhamento, ~1%.
• Dívidas do imóvel: IPTU, dívida ativa e condomínio que o edital atribuir ao arrematante. Não é percentual — é um passivo que varia de R$ 4 mil a R$ 4 milhões entre dois lotes vizinhos e pode não ser seu. O guia de dívidas trata disso.

2. Posse e reforma — o tempo custa

• Desocupação: imóvel desocupado, posse em ~1 mês sem custo; ocupado, ~10 meses e R$ 25.000 de acordo ou ação. Leilão judicial soma 4 meses por risco de embargos. Ver imóvel ocupado.
• Reforma: por m² construído e por tipo — R$ 750/m² num apartamento, R$ 950 numa casa, zero num terreno. Sem vistoria não sabemos o estado real, então o viés é conservador.
• Carrego: condomínio e IPTU mensais durante todo o ciclo — o que a fonte publica ou, sem isso, uma estimativa por m² e tipo e ~1% do valor venal ao ano.

3. Saída — o que a venda devolve

• Deságio: 5% abaixo do valor de mercado, para vender no prazo em vez de esperar o comprador ideal.
• Corretagem: 6% sobre o preço de venda.
• Imposto sobre o ganho de capital: 15% sobre a diferença entre a venda líquida e o custo de aquisição mais benfeitorias.

Um exemplo, rodado pelo modelo

Apartamento de 60 m² desocupado, lance de R$ 300.000 e valor de mercado estimado de ~ R$ 520.000 — 42% de "desconto" anunciado. Os valores de entrada são redondos e não correspondem a nenhum lote; a conta e a montagem das premissas são as mesmas da ficha e da calculadora.

Repare no que aconteceu com o desconto: 42% do valor de mercado viraram 17,5% de retorno sobre o capital, e só porque o imóvel estava desocupado e o mercado estimado se confirmou. O valor de mercado é a linha mais frágil da tabela — é por isso que a metodologia gasta mais tempo nela do que em qualquer outra.

O que a conta não sabe

Estado real do imóvel, custo de uma disputa judicial, tempo que o mercado vai levar para absorver a venda, dívidas que o edital não listou. Cada uma dessas lacunas é uma premissa, e a ficha mostra a premissa, o dinheiro que ela virou neste lote e de onde veio — do edital, de você ou do padrão de SP. Percentual solto não deixa ninguém perceber que uma premissa está errada; o valor em reais deixa.