O desconto do leilão é sobre o quê, exatamente?

A promessa e os dois denominadores

"90% de desconto" é uma fração: um preço dividido por outro. Para a conta ter sentido, os dois lados precisam estar claros — e o lado que costuma faltar no anúncio é o denominador, o valor contra o qual o desconto foi calculado. Há dois candidatos possíveis, e eles não são a mesma coisa:

• A avaliação do edital — o valor que o próprio vendedor, ou o perito que ele contratou, atribuiu ao imóvel antes do leilão começar.
• O mínimo de uma praça anterior — o preço que o mesmo lote tinha antes de a praça virar, que é informação do próprio calendário do edital, não opinião de ninguém.

São dois números de natureza diferente, e confundi-los é o que deixa "90% de desconto" sem significado: um é uma estimativa interessada do vendedor sobre o que o imóvel vale; o outro é um fato sobre o que aconteceu entre duas rodadas do mesmo leilão.

Avaliação do edital: o número de quem vende

A avaliação é o valor que o edital declara antes da disputa — quem a produz é o vendedor (banco, tribunal, ente público) ou um perito contratado por ele. Não é uma segunda opinião independente sobre o imóvel: é o insumo que o próprio vendedor usa para abrir o leilão, e é por isso que o Scan trata a avaliação como parte interessada, com confiança 0,48 na cascata de estimativa de valor de mercado — abaixo de uma avaliação informada manualmente por quem apurou o imóvel de perto, e abaixo do cadastro de IPTU do próprio lote.

Mesmo interessada, quando existe ela costuma ser o único número que descreve aquele imóvel específico — em vez de um comparável emprestado de outros lotes — e por isso a cascata de estimativa a usa antes de recorrer a uma mediana.

E ela às vezes não existe. Nem toda fonte publica avaliação: algumas plataformas listam "R$ 0,00 (não informado)"; outras não expõem o campo. Sem avaliação — e sem cadastro de IPTU que sirva de substituto — não há como calcular desconto nenhum contra ela: se não existe esse denominador, qualquer "90% de desconto" anunciado contra ele não tem como ser verificado.

A queda real entre praças

O outro denominador não é opinião de ninguém: é o calendário do próprio edital. Muitos leilões de imóvel têm mais de uma praça, às vezes duas ou três, e o mínimo cai de uma para a próxima. Medido no catálogo do Scan em 08/2026: 38% dos lotes (5.138) têm duas ou mais praças, e nos lotes cuja praça virou nos últimos 30 dias a queda média do mínimo foi de 37,7%. Em 08/2026 havia 1.837 lotes acionáveis na 2ª praça, onde esse mínimo mais baixo já estava em vigor.

Essa queda é um fato apurável — tem data, tem valor antes e depois, e qualquer um pode confirmar abrindo o edital. É um denominador diferente da avaliação: não diz se o imóvel "vale" o que o vendedor achou que valia, diz quanto o preço de arrematação já caiu dentro do próprio leilão. O guia de primeira e segunda praça detalha como cada praça funciona e como o Scan decide qual mínimo vale agora.

O que ainda falta para o desconto virar lucro

Nenhum dos dois denominadores — avaliação ou praça anterior — diz quanto sobra no bolso depois de arrematar. Entre o lance e o dinheiro de volta há comissão do leiloeiro, ITBI, registro, honorários, eventual desocupação, reforma, carrego mensal, corretagem e imposto sobre o ganho. O guia de custo real da arrematação soma essa cascata inteira, linha a linha — um desconto grande sobre um denominador real ainda pode fechar no vermelho depois dela.