Dossiê de exemplo

Isto é o que o assinante vê antes de dar um lance.

Um lote real do catálogo, com o dossiê completo aberto: valor de mercado estimado com a régua de confiança ao lado, os 8 fatores de risco, o custo que o anúncio não soma e o lance máximo que ainda entrega o retorno exigido. Nada aqui é maquete — os números são recalculados a cada coleta, e o que não sabemos aparece como "não sabemos".

Exemplo real, dado de hoje. Esta é a única página do Scan que mostra um dossiê inteiro sem login. O imóvel é real e foi escolhido por ter risco interessante — ocupação, dívida ou queda de praça —, porque é aí que a conta muda de resposta.

Casa · 350 m² · Jardim Edith · 0 documento(s) lido(s) · método das 7 camadas do Manual de Arrematação

Ver a ficha pública deste imóvel →

Oportunidade

entre os 1% melhores

Veredito

Dar lance até R$ 1.991.060

Passa em 8 das 9 métricas mensuráveis e nos 4 cenários. 6 fator(es) de risco estão pontuados por falta de dado — e cada um deles só pode subir o teto quando você responder.

Mínimo da praça R$ 956.250 · R$ 1.034.810 abaixo do teto

Risco

35 · Moderado

Deságio mínimo 32% · TIR mínima 35% a.a.

Camada 1

Triagem

falta você

Vale gastar uma hora nisto? Os 10 filtros eliminatórios do manual — qualquer "reprova" mata o lote.

okMatrícula individualizada — Matrícula 150162 no edital ou na coleta.

okNão é fração ideal nem condomínio geral — O título não anuncia fração ideal nem direitos parciais.

n/aLoteamento regular — Não se aplica a unidade autônoma averbada.

falta vocêMicromercado com pelo menos 6 comparáveis — Nenhuma busca de anúncios parecidos foi feita para este lote ainda.

okLance mínimo abaixo de 70% do valor de mercado — O mínimo é 14,4% da estimativa preliminar de valor de mercado.

falta vocêSem ocupação coletiva ou invasão — O edital declara o imóvel ocupado, mas não por quem. Confirme in loco quem ocupa antes de dar lance.

n/aNão é terreno de marinha — Nada no edital indica enfiteuse, laudêmio ou terreno de marinha.

n/aRural com CAR e CCIR em dia — Não se aplica a imóvel urbano.

falta vocêDébito condominial abaixo de 8% do valor de mercado — Edital ainda não lido. Peça certidão de débitos ao síndico.

falta vocêPrazo de pagamento compatível com o seu caixa — O prazo do edital é curto e não sabemos da sua tesouraria — confira a cláusula de pagamento e o seu caixa.

Camada 2

Valor de mercado

sem amostra

Quanto vale de verdade? Comparativo direto pela NBR 14653-2, com homogeneização e intervalo de confiança.

Valor de mercado em uso

R$ 6.660.247

método: iptu_sql_exato

Nenhum anúncio parecido foi coletado para este lote, então não há amostra a homogeneizar. O valor acima vem da cascata de estimativa do portal, não do comparativo direto — a busca de anúncios parecidos fica na ficha, na seção Comparáveis.

Camada 3

Liquidez — o valor que você realmente realiza

estimado

Por quanto e em quanto tempo eu vendo? Valor de mercado pressupõe prazo normal; flip pressupõe prazo curto.

Desconto de liquidez

venda dirigida, prazo curto

Desconto de condição

a reforma resolve

VVR

R$ 6.127.427

R$ 6.660.247 × 0,92

Estoque do segmento

sem dado

Secovi-SP ainda não integrado

Camada 4

Due diligence e matriz de risco

6 sem resposta

Isto pode virar pó? Os 8 fatores do manual, pontuados com o que os documentos dizem.

Ocupação — do documento: Edital declara o imóvel ocupado.15/25

Rito / intimações — não sabemos: Edital do rito extrajudicial ainda não lido; notificações não conferidas. Leia o edital.5/15

Situação registral — do documento: Matrícula e área conferem, sem contestação.0/12

Débitos propter rem — não sabemos: Edital ainda não lido; dívida de condomínio desconhecida. Peça certidão ao síndico ou leia o edital.5/10

Liquidez do micromercado — não sabemos: Sem estoque/VSO por segmento — a liquidez do micromercado ainda não tem indicador no produto.0/12

Conservação — não sabemos: Sem vistoria; conservação do imóvel desconhecida. Agende vistoria interna ou externa.10/10

Litígios em curso — não sabemos: Edital ainda não lido; ônus e litígios não conferidos. Leia o edital ou peça certidão.0/10

Zona de preço vil — não sabemos: Sem mínimo ou avaliação para calcular a zona de preço vil.0/6

Score de risco

35/100

classe moderado

Deságio real mínimo

32%

exigido pela classe

TIR anual mínima

35% a.a.

exigida pela classe

ROI-alvo do ciclo

64,9%

TIR convertida para 20 meses

6 dos oito fatores estão pontuados só porque ninguém foi ver (rito / intimações, débitos propter rem, liquidez do micromercado, conservação, litígios em curso, zona de preço vil). Responder o que falta — vistoria, síndico, certidão — pode levar o lote à classe baixo, que exige 25% a.a. em vez de 35%, e subiria o lance máximo em R$ 372.865.

Camadas 5 e 6

Orçamento all-in e lance máximo

estimado

Quanto custa de verdade, e até quanto eu pago?

Custos fixos (F)

Reforma — 350 m² × R$ 950/m²R$ 332.500

Contingência 20%R$ 66.500

DesocupaçãoR$ 25.000

Débitos assumidosR$ 0

RegularizaçãoR$ 3.000

Carrego — 20 mesesR$ 72.080

F baseR$ 499.080

Percentuais e prazo

a — custos de aquisição sobre o lance10,5%

s — custos de saída sobre a venda6,0%

t — imposto sobre o resultado15,0%

i — custo de capital ao mês1,05%

T — ciclo20 meses

m — ROI-alvo do ciclo64,9%

C máx = VVR(1−s)(1−t) ÷ (m+1−t) = R$ 6.127.427 × 0,94 × 0,85 ÷ 1,499 = R$ 3.266.035

MAO = [C máx ÷ (1+i·T) − F] ÷ (1+a) = [R$ 3.266.035 ÷ 1,210 − R$ 499.080] ÷ 1,11 = R$ 1.991.060

MAO

R$ 1.991.060

sem avaliação do edital

Piso de preço vil

sem base

52% da avaliação (art. 891 CPC)

Mínimo da praça

R$ 956.250

R$ 1.034.810 abaixo do MAO

Folga de disputa

R$ 199.106

10% do MAO, reservado

Camada 7

Cenários e valor esperado

estimado

O manual manda modelar quatro, nunca um — inclusive a anulação. Todos com lance no mínimo da praça.

Cenário	Prob.	Venda	Prazo	Lucro líquido	ROI
Otimista — venda no topo, posse rápida	20%	R$ 6.433.799	16 m	+R$ 3.626.888	203,7%
Base — VVR calculado, reforma +20%	50%	R$ 6.127.427	20 m	+R$ 3.227.345	164,4%
Pessimista — venda 10% abaixo, reforma +40%, prazo +50%	25%	R$ 5.514.685	30 m	+R$ 2.478.364	109,3%
Anulação — capital devolvido corrigido, perdas não recuperáveis	5%	—	40 m	−R$ 1.040.165	-55,3%
Valor esperado	100%	—	—	+R$ 2.906.633	—

✓

Aprovado: valor esperado positivo e o pior cenário comercial dentro da tolerância do manual.

Anexo A

Checklist de due diligence

7 de 23 dependem de você

O que o dossiê já respondeu, e o que só a sua ida ao imóvel e ao cartório resolve.

✓Matrícula atualizada obtida

·Matrícula lida na íntegra

·Área e descrição conferem com o edital

·Construção averbada / habite-se

·Ônus e gravames verificados na matrícula

·Edital lido na íntegra

·Mínimos de 1ª e 2ª praça anotados

·Comissão do leiloeiro identificada

·Débito condominial mencionado no edital

·Cláusulas "ad corpus" e "no estado em que se encontra"

·Intimações do art. 889 comprovadas

·Comparáveis coletados e homogeneizados

✓Score de risco calculado

✓Lance máximo calculado e escrito antes do leilão

·Trava dos 52% da avaliação respeitada

✓Cenário pessimista positivo

!Vistoria externa realizada

!Conversa com porteiro, síndico ou vizinhos

!Ocupação confirmada in loco

!Certidão de débitos condominiais obtida

!Dois ou três orçamentos de reforma

!Estoque / VSO do segmento levantado

!Caixa disponível no prazo do edital

Procedência

O que o agente leu, e o que não passou na conferência

nada lido ainda

Cada afirmação do agente é conferida contra o trecho literal do documento. O que não bate fica bloqueado — e continua listado.

Nenhum agente leu documento deste lote ainda, então não há citação a conferir. Gerar o dossiê lê o edital e a matrícula e preenche o que falta — e cada afirmação chega aqui com o trecho literal ao lado.

Os outros imóveis do catálogo

O Scan acompanha o catálogo de leilões e roda este mesmo dossiê em cada lote com base para calcular. O plano Pro abre a análise completa, os alertas e a comparação lado a lado.

Ver planos e assinar

Só este imóvel

Dá para pedir o dossiê documental de um lote específico sem assinar: o Scan lê o edital e a matrícula daquele imóvel e preenche ocupação, ônus, dívidas e área — os campos que hoje entram como "não sabemos" e puxam o risco para cima.

Comprar dossiê avulso